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Bilanz- und Steuerwissen –
Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW
Steuerliche Aspekte der Vermietung von Gästewohnungen
Viele Wohnungsunternehmen bieten ihren Mietern bzw. Mitgliedern vermehrt Gästewohnungen zur
kurzfristigen Unterbringung von Gästen an. Die Vorteile für die Unternehmen und der Mehrwert für
die Mieter bzw. Mitglieder liegen auf der Hand. Was jedoch beim Angebot von Gästewohnungen
insbesondere aus steuerlicher Sicht zu beachten ist, wird im Folgenden dargestellt.
Wohnungsunternehmen sind oftmals keine rei-
nenWohnungsvermieter mehr. Sie bieten vielfach
unterschiedliche Serviceleistungen rund um die
Wohnung an. Immer häufiger werden einzelne
Wohnungen den Mietern bzw. Mitgliedern für
besondere Zwecke kurzfristig überlassen, zum
Beispiel zur Unterbringung von Gästen.
Ausgestaltung des Serviceangebots
„Gästewohnung”
Wohnungsunternehmen, die Gästewohnungen
vermieten, bieten einen Mehrwert für die Mieter
bzw. Mitglieder. Dieser Service trägt zudem zur
positiven Imagebildung des Wohnungsunterneh-
mens und zur Mieter- bzw. Mitgliederbindung bei.
Die Gästewohnungen sind in der Regel komplett
möbliert und mit einer Küche ausgestattet. Das
Angebot richtet sich grundsätzlich an alle Mieter
bzw. Mitglieder des Unternehmens. Sollten Kapa-
zitäten frei sein, stehen Gästewohnungen häufig
auch Dritten offen.
Nutzende einer Gästewohnung können zum Bei-
spiel sein:
• Mieter/Mitglieder selbst (zur Nutzung als „Aus-
zeitwohnung”),
• Verwandte/Bekannte vonMietern/Mitgliedern
(z. B. „Besucher von außerhalb”),
• Mieter/Mitglieder anderer Wohnungsunterneh-
men (Nutzung als Urlaubsdomizil),
• Arbeitnehmer mit entferntem Wohnort (Nut-
zung während der Woche am Arbeitsort).
Körperschaft- und Gewerbesteuer
Voll steuerpflichtige Wohnungsunternehmen
Die Mieterlöse aus einer Gästewohnung abzüg-
lich der Aufwendungen sind ertragsteuerlich zu
erfassen.
Besonderheit: Vermietungsgenossenschaft
Vermietungsgenossenschaften sind gemäß § 5
Abs. 1 Nr. 10 KStG von der Körperschaftsteuer und
gemäß § 3 Nr. 15 GewStG von der Gewerbesteuer
befreit. Die Befreiung von der Körperschaft- und
Gewerbesteuer ist an eine Beschränkung der Ge-
schäftstätigkeit auf bestimmte steuerbegünstigte
Tätigkeiten geknüpft. Im Rahmen der sogenann-
ten 10-Prozent-Einnahmengrenze dürfen Vermie-
tungsgenossenschaften allerdings auch andere
– nicht steuerbegünstigte – Tätigkeiten ausüben,
ohne die Steuerbefreiung insgesamt zu verlieren.
Innerhalb der 10-Prozent-Einnahmengrenze be-
steht ganz normale Ertragsteuerpflicht (partiell
steuerpflichtiger Bereich). Es stellt sich daher die
Frage, ob die Vermietung von Gästewohnungen
dem steuerbegünstigten oder dem steuerpflich-
tigen Bereich zuzuordnen ist.
Voraussetzung für die steuerbegünstigte Vermie-
tung einer Gästewohnungwäre zunächst, dass der
Mietvertrag mit einem Mitglied abgeschlossen
wird und das Mitglied die Gästewohnung auch tat-
sächlich selbst nutzt. Da bei der Überlassung von
Gästewohnungen in der Regel nicht das Mitglied
der tatsächlich Nutzende ist, wird diese Voraus-
setzung nicht erfüllt.
Gästewohnungen können aber auch sogenann-
te Folgeeinrichtungen darstellen, so dass deren
Vermietung in den steuerbegünstigten Bereich
fällt. Gemäß Finanzverwaltung
1
ist der Betrieb
von Folgeeinrichtungen dann zulässig, wenn die-
se überwiegend den Mitgliedern oder deren zum
WP/StB Jürgen Gnewuch
VdW Rheinland Westfalen
Düsseldorf
Im Flensburger Stadtteil Sandberg liegt eine von vier Gästewohnungen des SBV Flensburg, die vier Personen
beherbergen kann. Die Lage unweit der dänischen Grenze und der Ostsee ist attraktiv, die Wohnung auch
Quelle: SBV Flensburg
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12|2014
MARKT UND MANAGEMENT