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Herausgegeben vom VNW Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Betriebskosten
aktuell
Ausgabe 4 · Dezember 2014
Betriebskosten aktuell online
Sämtliche seit 2004 erschienenen Ausgaben
„Betriebskosten aktuell“ stehen unter
als Download zur Verfügung.
Gut besuchtes Panel auf der VNW-Arbeitstagung
Betriebskosten-Benchmarking als zentrales Steuerungsinstrument
Auf der diesjährigen Arbeitstagung des Verbandes norddeutscher Woh-
nungsunternehmen (VNW) in Lübeck konnte Reinhard Zehl, Geschäfts-
führer der WohnCom GmbH Berlin, vor 110 Teilnehmern noch einmal
für die Vorzüge des Betriebskosten-Benchmarking als Instrument zur
Steuerung der Betriebskostenentwicklung werben. Seine wesentlichen
Botschaften sind im Folgenden aufgeführt.
Betriebskosten werden zum Problem
Die Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft erfahren nicht die ihnen
gebührende Beachtung. Deswegen werden sie überall da, wo sie stärker
steigen als die Kaltmieten, von allein auf sich aufmerksam machen. Denn
bei stagnierenden Einkommen und davon ausgehendem Druck auf die
Gesamtmieten wird ein immer kleiner werdender Anteil der Kaltmiete
zum echten Problem. In den letzten zwanzig Jahren ist der Anteil der
Betriebskosten von etwa 20% auf 30% der Gesamtmiete gestiegen.
Benchmarking
Benchmarking ist der Vergleich von Kosten, Prozessen oder Verfahren
mit dem Ziel, die Leistungslücke zum Klassenbesten zu schließen. In
der Wohnungswirtschaft gibt es seit einigen Jahren das Betriebskosten-
Benchmarking auf Basis der Geislinger Konvention. Dabei entstanden
über die Jahre hinweg wertvolle Informationen über den Kostenverlauf,
die Einflussgrößen für die Kostenhöhe, und somit eine Datenbasis die als
„belastbar“ bezeichnen werden darf.
Optimierung
In den vergangenen zehn Jahren haben die Wohnungsunternehmen begon-
nen, gegenzusteuern. Müllgebühren, Aufzugswartungsverträge und vieles
mehr wurden unter die Lupe genommen. In einigen Städten konnten so in
den vergangenen Jahren viele Millionen Euro eingespart werden. Mit dem
bundesweiten Betriebskosten-Benchmarking wurde nachgewiesen, dass
durch intensive und flächendeckende Anstrengungen lokal eine Dämpfung
des Kostenanstiegs gegenüber anderen Regionen erreicht wurde.
Internes Betriebskosten-Benchmarking
Zunächst führen die Anwender des Benchmarking-Verfahrens interne
Vergleiche durch und betrachten die unterschiedlichen Gegebenheiten
ihrer Objekte. Schon hierbei ist es möglich, „Kosten-Ausreißer“ zu finden
und ggf. an den Ursachen zu arbeiten. Ein Nebeneffekt ist, dass eine
ganz neue Sichtweise auf die Betriebskosten entsteht und für bestimm-
te Objekt-Typen oder Ausstattungsmerkmale erstmals so etwas wie
Kennwerte entstehen, die als Orientierungsmerkmal (interne Benchmark)
dienen können.
Externes Betriebskosten-Benchmarking
Im externen Vergleich können die Unternehmen sich anonym mit
anderen Marktteilnehmern vergleichen und ermitteln, ob ihre eigene
Entwicklung in etwa gleich läuft oder ob – und wenn ja, welche – Unter-
schiede es gibt.
Das externe Benchmarking dient allen Teilnehmern dazu, regionale Kenn-
werte zu erarbeiten. An diesen kann abgelesen werden, welche Kosten-
höhen unter welchen Bedingungen regional üblich sind bzw. in welchen
Spannbreiten sich Kosten bewegen können. Die so gewonnenen Informa-
tionen können gut für weiträumige Kostensenkungsprojekte verwendet
werden, wie Beispiele aus den Bereichen Müll und Aufzug zeigen.
Geislinger Konvention
Eine differenzierte Auswertung und Darstellung der Kosten ist nur mit viel
Fleiß und vielen Beteiligten zu erreichen. Inzwischen werden bundesweit
Daten von ca. 4 Mio. Wohnungen jährlich auf Basis der Geislinger Konven-
tion ausgewertet. Das findet nach festen Regeln statt, die im Arbeitskreis
Geislinger Konvention unter Federführung von Prof. Dr. Hansjoerg Bach,
FRICS, verabschiedet wurden und stetig weiterentwickelt werden.
Vorsprung durch Technik ?
Betriebskostensenkungen entstehen nicht durch „smart metering“ oder
durch monatliche Ablesung, eher ist das Gegenteil der Fall. Kosten-
senkung bzw. eine Dämpfung des Anstiegs erreicht man nur mit syste-
matischer Vorgehensweise,Transparenz, Analyse, Maßnahmenplanung
und -umsetzung. Eine gute Verbrauchsanalyse für Gebäude oder Nutzer
braucht keine elektronischen Heizkostenverteiler oder Funkgeräte.
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Beko
Inflation
Kaltmiete
Brutto-
Einkommen
ABWEICHUNGSANALYSE AUS DEM
BETRIEBSKOSTEN-BENCHMARKING
2004
2008
2006
2010 2012 2014
Quelle: WohnCom
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12|2014
ENERGIE UND TECHNIK