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Die Relativitätstheorie
der Beleihungswerte
Vor gut 112 Jahren hat Einstein seine Relativitätstheorie vorgestellt.
Eine kurze, knappe Formel, die mit E = M · c
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das Verhältnis von Raum
und Zeit beschreibt.
Auch bei der Beleihungswertermittlung von Immobilien spielen Zeit
und Raum zumindest im weitesten Sinne über die Restnutzungsdau-
er und den Kapitalisierungszinssatz eine wichtige Rolle. Ansonsten
haben die Beleihungswertermittlung und Einsteins Relativitätstheorie
wenig miteinander zu tun. Im Gegensatz zur Relativitätstheorie sind
bei der Beleihungswertermittlung wesentliche Einflussfaktoren nicht
von vornherein genau festgelegt bzw. eindeutig messbar.
Dies mussten wir erst kürzlich wieder im Rahmen einer von uns
begleiteten Finanzierungsausschreibung eines Sanierungsvorhabens
erfahren: Nach den von uns ermittelten Beleihungswerten ergab sich
für die Finanzierung ein Beleihungsauslauf nach Sanierung von knapp
70%. Diese Einschätzung teilten auch die angesprochenen Banken,
welche ihre Angebote auf dieser Grundlage abgaben. Nur ein Kreditin-
stitut bot von vornherein einen Beleihungsauslauf von 90% an – und
das zu durchaus guten Konditionen. Dieses Angebot schien äußerst
verlockend, da so auf die Verpfändung eines als Zusatzsicherheit vor-
gesehenen Beleihungsobjektes hätte verzichtet werden können. Bei
der Detailabstimmung mit dieser Bank stellte sich allerdings heraus,
dass die von uns ermittelten 70% bei dieser Bank 90% entsprachen
und das Zusatzobjekt für die Beleihung unbedingt benötigt wird.
Auf unsere Nachfrage hin legte diese Bank dann ihre Bewertungs-
ansätze offen. Bei den meisten Bewertungsfaktoren, wie Miete,
Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer, wichen die Ansätze
der Bank nur unwesentlich ab – bis auf den Kapitalisierungszinssatz.
Hier wurde auf unseren Liegenschaftszins von 5,5% vom Bankgut-
achter nicht nur ein vielleicht noch vertretbarer Aufschlag von 0,5%
vorgenommen, sondern aufgrund einer bankinternen Vorgabe wurde
der Kapitalisierungszinssatz noch einmal zusätzlich um 1,0% auf ins-
gesamt 7,0% erhöht … und das an einem guten Standort und einem
boomenden Markt wie Berlin!
Sicherlich erfolgte das Angebot der Finanzierung innerhalb einer
90%igen Beleihung nicht mit der Absicht, den Geschäftspartner zu
täuschen – aber die Vorstellungen des Kunden zur Darlehensbesi-
cherung konnten aufgrund dieses Missverständnisses nicht erfüllt
werden.
Das bedeutet, dass man zukünftig bei Finanzierungsangeboten noch
genauer hinschauen bzw. diese hinterfragen sollte. Anscheinend sind
Beleihungsausläufe – zumindest wenn sie von bestimmten Banken
ermittelt werden – auch nur relativ!
KOLUMNE FINANZMARKTBERICHT
Sven Rudolph
(li.) und
Kay Schorsch
BBT GmbH, Berlin
Aktuelle Zinskonditionen und weitere Informationen unter
Weitere Informationen:
DESWOS
VSWG spendet 15.000 €
Der Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e.V. (VSWG)
übergab Anfang März 2013 einen Scheck in Höhe von 15.000 € an
die DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und
Siedlungswesen e.V. Anlässlich seines 100-jährigen Bestehens hatte der
VSWG das gesamte Jahr 2012 über gesammelt. Im Internationalen Jahr
der Genossenschaften war seine Spendenaktion speziell für die Frauenko-
operative Asociación Cooperativa de Ahorro y Crédito Mujeres Solidarias
(ACAMS) gedacht. Mit dem Geld werden in Jutiapa, in El Salvador, 60
Häuser finanziert. In einer Siedlung sind 40 Häuser mit integrierten
Kochstellen sowie Waschstellen und Toiletten geplant. Die Häuser werden
erdbebenresistent und mit energiearmen Baustoffen konstruiert. Die
Baumaterialien sind vor Ort produzierte Wandfertigteile und Dachziegel.
Weitere 20 Häuser entstehen in der ländlichen Umgebung von Jutiapa.
Diese werden in traditioneller, aber verbesserter und gegen Erdbeben
gesicherter Lehmbauweise gebaut. Die Familien erbringen ihre Arbeits-
leistung beim Bau in Selbsthilfe. Zusätzlich müssen sie, ihrem Einkommen
entsprechend, einen Teil der Materialkosten als Kredit bei der Genossen-
schaft zurückzahlen. Dieses Geld fließt in einen Rückzahlungsfonds, aus
dem weitere Häuser gebaut werden.
Wohnmarktreport
Berliner Mieten nahmen 2012
deutlich zu
Die GSW Immobilien AG hat ihren neunten Wohnmarktreport vorgelegt
und kommt darin zu dem Ergebnis, dass die anhaltende Nachfrage nach
Wohnraum in Berlin zu einem erneuten Anstieg der Angebotsmieten im
Jahr 2012 führte. Innerhalb eines Jahres verteuerte sich die Kaltmiete
im Durchschnitt um 13,8% auf 7,50 €/m
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. Dem Report zufolge stiegen
die Mieten mit mehr als 10% am stärksten in den Innenstadtlagen Mitte,
Neukölln, Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg. Die
höchsten Mieten werden mit 8,94 und 8,93 € in Friedrichshain-Kreuzberg
und Charlottenburg-Wilmersdorf
verlangt. Die vier Bezirke mit dem
niedrigsten Mietanstieg befinden
sich außerhalb des Zentrums:
Spandau, Marzahn-Hellersdorf,
Lichtenberg und Treptow-Köpenick.
Aufgrund der großen Nachfrage
nach Wohnraum nimmt auch der
Wohnungsneubau wieder zu, knapp
12.000 Wohnungen sind aktuell
vorgesehen. 10% davon entfallen
auf Mietwohnungen. Schwerpunkt
des Neubaus ist weiterhin die
Innenstadt.
Weitere Informationen:
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4|2013
MARKT UND MANAGEMENT