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Freiflächen effizient planen und verwalten
Thematische Freiflächenerfassung –
Lösungen für die Immobilienwirtschaft
In Zeiten anspruchsvoller Mieter und Käufer sind attraktive Freiflächen ein Imageträger für das Wohnungsunternehmen.
Gleichzeitig ist die Pflege und Verwaltung von Frei- und Grünflächen kostenintensiv. Ein Freiflächenkataster kann im
Spannungsfeld zwischen Pflegequalität, Pflegekosten und Nutzeransprüchen helfen, richtige Entscheidungen zu treffen. Am
Beispiel der GWB „Elstertal“ wird aufgezeigt, wie die grundstücksbezogenen Daten für das Wohnungsunternehmen sinnvoll
zusammengeführt werden können.
Bei Hauseigentümern und Wohnungsunter-
nehmen ist der Bedarf nach Kenntnis der
genauen zu bewirtschaftenden Flächen-
größen und -arten signifikant gestiegen.
Gerade bei der Steuerung der Unterneh-
mensprozesse, wie Leistungsverzeichnisse
mit externen Dienstleistern auszuschreiben,
Bescheide auf Flächenbasis zu prüfen oder
um Pflegemaßnahmen gegenüber Mietern
und Interessenten nachzuweisen – immer
spielen thematische und Geo-Daten eine
tragende Rolle.
Die nachfolgend aufgezeigte Lösung für die
GWB „Elstertal“ – Geraer Wohnungsbauge-
sellschaft mbH entstand aus dem Wunsch
des Wohnungsunternehmens heraus, für
Ausschreibungen der Pflegeleistungen ein
Leistungsverzeichnis auf aktueller Flächen-
basis zu erstellen. Gleichzeitig sollte das
Freiflächenkataster für spätere Anwen-
dungen nutzbar sein, interne Prozesse
besser unterstützen und das alte stückhafte
Planwerk ablösen.
Der Lösungsansatz
Als Datengrundlage dienten (im Woh-
nungsunternehmen vorhanden oder extern
verfügbar):
<
eine Befliegung von 2007
<
Daten der Automatisierten Liegen-
schaftskarte des Freistaates Thüringen
<
eigene Daten früherer Vermessungen
<
vereinzelte und grobe Angaben zu
Bäumen/Hecken in Papierform
<
Angaben zu Versorgerdaten in Plänen
und als Excel-Tabellen
Als Aufgaben waren seitens der GWB
„Elstertal“ gestellt:
<
thematische Flächenkartierung aus dem
Luftbild
<
Bestimmung der Flächenarten und
-größen
<
Abbildung der Baumstandorte mit
Stamm- und Kronendurchmesser
<
Erweiterungsmöglichkeit zum Baum
kataster
<
Darstellung der Flurstücksgrenzen
<
Dokumentation des Leitungsbestandes
der Ver- und Entsorgungsunternehmen
<
geringer Schulungsaufwand für die
Mitarbeiter
<
ein Mehrfachzugriff auf die Daten muss
gegeben sein
Im ersten Schritt wurden durch die stereos-
kopische Luftbildauswertung alle Gebäude,
Oberflächen und Nutzungsarten klassi-
fiziert. Im anschließenden Feldvergleich
wurden Topografie und Sachdaten ergänzt.
Es entstand eine thematische Karte anhand
der Nutzeransprüche der GWB „Elstertal“.
Das Luftbild kann zur besseren Orientierung
zugeladen werden. Da alle geometrischen
Daten im amtlichen Koordinatensystem
verwaltet werden, können im nächsten
Schritt Daten aus diesen Quellen mit ein-
gebunden werden. Das betrifft beispiels-
weise Flurkarten, Flächennutzungspläne
oder Ähnliches. Gleiches gilt für Lagedaten
von Ver- und Entsorgungsunternehmen wie
zum Beispiel Abwasserleitungen, Stromlei-
tungen oder Hausanschlüsse. Die beste-
henden Vermessungsdaten wurden in die
neue Struktur überführt und das Erschei-
nungsbild grafisch vereinheitlicht.
Ergebnis
Das entstandene Freiflächenkataster
besteht aus einer digitalen thematischen
Karte, die mit einer MS-Excel-Tabelle ver-
bunden ist. In dieser Tabelle werden die
Flächengrößen, Nutzungsarten und Flur-
stücksinformationen abgebildet. In der
Grafik sind die Oberflächen wie Rasen- oder
Pflasterflächen sowie Wege, Plätze und
Straßen klassifiziert nach Deckschicht- und
Nutzungsarten dargestellt. In der Örtlichkeit
nicht sichtbare Objekte – wie Flurstücks-
grenzen mit Nummerierung, unterirdische
Leitungsbestände oder selbstdefinierte
Wirtschaftseinheiten – können informativ
jederzeit eingeblendet werden. Baumstand-
orte werden ausgewiesen sowie mit Stamm-
und Kronendurchmesser dargestellt.
Als Dateiformat nutzt man eine übliche
Geo-PDF, die durch den kostenfreien
Acrobat Reader visualisiert wird. Damit
stehen auch die gängigen Druckfunktionen
zur Auswahl, um beliebige Ausdrucke zu
erzeugen. Verknüpfungen zu Standardan-
Mehrwerte eines Freiflächen
katasters sind unter anderem:
<
Aktuelle Flächenzuordnung/Erstel-
lung von Übersichtsplänen
<
Exakte Flächenangaben für
Ausschreibungen und Vergaben
<
Optimierung der Pflegekosten
<
Bildung von Abrechnungseinheiten
(Quartierbildung)
<
Unterstützung in der Wohnungsver-
marktung
<
Flächennachweis bei der Einführung
und Kontrolle einer getrennten
Abwassergebühr (versiegelte
Flächen) durch den Abwasserent-
sorger
<
Kenntnis über die Anzahl und den
Standort von Bäumen (Baumkata-
ster)
<
Nutzung bei notwendigen Anträgen
auf Baumfällungen
<
Exakter Kostenvoranschlag und
transparente Budgetplanung für
Grünflächenpflege und Bauleis-
tungen
<
Bessere Koordinierung der
FM-Dienstleistungen durch Überein-
stimmung von Plan und Realität
<
Zuordnung von Flächen, Anlagen
und Gebäuden zu den Katasterflur-
stücken
Die Wohnungswirtschaft
10/2011
Management
50
Grün- und Freiflächen